Das Bauwerksbuch in Wien: Was Eigentümer jetzt wissen müssen
Wer eine Wohnung oder ein Haus in einem älteren Wiener Gebäude besitzt, wird in nächster Zeit möglicherweise häufiger mit einem Begriff konfrontiert werden: dem Bauwerksbuch.
Für einen großen Teil des Wiener Altbaubestandes wird dieses verpflichtend. Besonders relevant ist die erste Frist: Für Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, muss das Bauwerksbuch bis spätestens 31. Dezember 2027 erstellt und registriert sein.
Doch was genau ist ein Bauwerksbuch? Welche Gebäude sind betroffen? Wer muss sich darum kümmern – und welche Bedeutung kann es beim Verkauf einer Eigentumswohnung haben?
Wir haben die wichtigsten Informationen für Eigentümer zusammengefasst.
Was ist ein Bauwerksbuch?
Vereinfacht gesagt kann man sich das Bauwerksbuch als eine Art technische Dokumentation des Gebäudes vorstellen.
Darin werden insbesondere jene Bauteile erfasst, bei denen eine Verschlechterung ihres Zustandes zu einer Gefährdung von Menschen führen könnte. Dazu zählen beispielsweise Tragwerke, die Gebäudehülle, Geländer und Brüstungen.
Das Bauwerksbuch legt auch fest, welche dieser Bauteile regelmäßig überprüft werden müssen und in welchen Abständen diese Kontrollen erfolgen sollen. Die Ergebnisse werden laufend dokumentiert.
Werden bei einer Überprüfung Baugebrechen festgestellt, sind auch diese sowie ein Plan zu deren Behebung im Bauwerksbuch festzuhalten.
Welche Gebäude benötigen ein Bauwerksbuch?
Für bestehende Wiener Gebäude gelten derzeit folgende Fristen:
Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden
→ Erstellung und Registrierung bis spätestens 31. Dezember 2027
Gebäude, die zwischen 1. Jänner 1919 und 1. Jänner 1945 errichtet wurden
→ Erstellung und Registrierung bis spätestens 31. Dezember 2030
Bestehende Gebäude ab 1. Jänner 1945
→ Für diese besteht derzeit keine generelle Verpflichtung zur nachträglichen Erstellung allein aufgrund des Baujahres.
Damit ist beispielsweise auch ein Haus aus dem Jahr 1910 betroffen – ebenso ein Gebäude aus den 1920er- oder 1930er-Jahren, allerdings mit unterschiedlichen Fristen.
Wichtig ist dabei grundsätzlich das Jahr der ursprünglichen Errichtung des Gebäudes. Später durchgeführte Zu- oder Umbauten verändern dieses für die Frist maßgebliche Errichtungsjahr nicht.
Ausgenommen sind unter anderem Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser sowie Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von nicht mehr als 50 m².
Was gilt für Neubauten und spätere Zu- oder Umbauten?
Das Bauwerksbuch betrifft nicht ausschließlich historische Gebäude.
Bei Neu-, Zu- und Umbauten, die unter die entsprechenden Bestimmungen der Wiener Bauordnung fallen, ist grundsätzlich ebenfalls ein Bauwerksbuch zu erstellen. Dieses muss bis zur Fertigstellungsanzeige vorliegen.
Darüber hinaus kann die Behörde in begründeten Fällen auch bei anderen bestehenden Gebäuden die Erstellung eines Bauwerksbuches innerhalb einer angemessenen Frist auftragen.
Wer ist für das Bauwerksbuch verantwortlich?
Die gesetzliche Verpflichtung trifft die Eigentümer bzw. Miteigentümer des Gebäudes.
Für Wohnungseigentümer ist dabei wichtig: Es muss nicht jeder Eigentümer für seine einzelne Wohnung ein eigenes Bauwerksbuch erstellen lassen. Das Bauwerksbuch betrifft das gesamte Gebäude.
Ist für das Haus eine Hausverwaltung bestellt, ist das Bauwerksbuch von dieser in elektronischer Form zu führen.
Gerade Eigentümer einer Wohnung in einem älteren Wiener Haus sollten daher rechtzeitig bei ihrer Hausverwaltung nachfragen, ob bereits ein Bauwerksbuch besteht, beziehungsweise wann dessen Erstellung vorgesehen ist.
Wer darf ein Bauwerksbuch erstellen?
Die Erstellung und die erforderliche Erstüberprüfung müssen durch entsprechend befugte Fachleute erfolgen.
Dazu zählen insbesondere einschlägig befugte Ziviltechniker, gerichtlich beeidete Sachverständige für das entsprechende Fachgebiet sowie nach den jeweiligen Berufsvorschriften dazu berechtigte Fachpersonen, beispielsweise entsprechend befugte Baumeister.
Bei bestehenden Gebäuden ist im Zuge der Erstellung auch eine erstmalige Überprüfung des Gebäudes durchzuführen.
Was steht im Bauwerksbuch?
- die das Gebäude betreffenden Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen bzw. Benützungsbewilligungen,
- die Bauteile, die regelmäßig überprüft werden müssen,
- den Zeitpunkt der erstmaligen Überprüfung,
- die vorgesehenen Intervalle für weitere Überprüfungen,
- die Ergebnisse der durchgeführten Kontrollen,
- ein aktuelles Verzeichnis festgestellter Baugebrechen sowie
- gegebenenfalls einen Plan zu deren Behebung.
Das Bauwerksbuch ist also kein einmalig erstelltes Dokument, das anschließend abgelegt wird. Die vorgeschriebenen Überprüfungen und deren Ergebnisse werden laufend dokumentiert.
Was passiert, wenn Mängel festgestellt werden?
Ein festgestellter Mangel bedeutet nicht automatisch, dass sich ein Gebäude insgesamt in einem schlechten Zustand befindet.
Gerade bei älteren Häusern können bei einer fachlichen Überprüfung Bauteile auffallen, die beobachtet, instandgehalten oder saniert werden müssen.
Festgestellte Baugebrechen werden im Bauwerksbuch dokumentiert und es ist ein Plan für deren Behebung aufzunehmen.
Für Wohnungseigentümer kann dies natürlich auch wirtschaftlich relevant werden, wenn sich daraus größere Erhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen am Gebäude ergeben.
Was sollten Wohnungseigentümer jetzt tun?
Besitzen Sie eine Wohnung in einem älteren Wiener Gebäude, müssen Sie nicht selbst ein eigenes Bauwerksbuch für Ihre Wohnung erstellen lassen.
Dennoch empfiehlt es sich, insbesondere bei Häusern mit einem Errichtungsjahr vor 1945, das Thema rechtzeitig mit der Hausverwaltung zu klären.
Fragen Sie beispielsweise:
- Gibt es für unser Haus bereits ein Bauwerksbuch?
- Wenn nicht: Wann ist die Erstellung vorgesehen?
- Wurde die erforderliche Erstüberprüfung bereits durchgeführt?
- Wurden dabei Baugebrechen festgestellt?
- Sind daraus größere Sanierungsmaßnahmen zu erwarten?
Vor allem bei Gebäuden, die vor 1919 errichtet wurden, sollte das Thema aufgrund der Frist bis Ende 2027 nicht mehr lange aufgeschoben werden.
Welche Bedeutung hat das Bauwerksbuch beim Verkauf einer Wohnung?
Auch beim Immobilienverkauf kann das Bauwerksbuch künftig eine zunehmend wichtige Rolle spielen.
Kaufinteressenten achten längst nicht mehr nur auf Lage, Größe und Ausstattung einer Wohnung. Auch der Zustand des gesamten Hauses, geplante Sanierungen, die Höhe der Reparaturrücklage und mögliche zukünftige Investitionen fließen in eine Kaufentscheidung ein.
Das Bauwerksbuch kann hier eine zusätzliche Informationsquelle über den technischen Zustand des Gebäudes darstellen.
Wer eine Wohnung in einem betroffenen Gebäude verkaufen möchte, sollte daher frühzeitig mit der Hausverwaltung klären, ob bereits ein Bauwerksbuch vorhanden ist und ob darin relevante Baugebrechen oder geplante Maßnahmen dokumentiert sind.
Je besser die Unterlagen vor Beginn der Vermarktung aufbereitet sind, desto schneller können Fragen potenzieller Käufer beantwortet werden.
Unser Tipp: Nicht bis zum Verkauf warten
Auch wenn Sie derzeit keinen Verkauf planen, lohnt sich bei einem älteren Gebäude die Nachfrage bei der Hausverwaltung.
Besonders wichtig sind die beiden gesetzlichen Fristen:
31. Dezember 2027
für Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden
31. Dezember 2030
für Gebäude, die zwischen dem 1. Jänner 1919 und dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden
Das Bauwerksbuch schafft eine strukturierte Dokumentation über wichtige sicherheitsrelevante Bauteile und deren regelmäßige Überprüfung – und kann damit auch für Eigentümer wertvolle Informationen über den Zustand ihres Hauses liefern.
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Beim Verkauf einer Eigentumswohnung zählt nicht nur die Wohnung selbst. Auch der Zustand des Hauses, die Rücklage, geplante Sanierungen und vorhandene Unterlagen können für Interessenten eine wichtige Rolle spielen.
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Aktuelle Fragen zum Bauwerksbuch:
Das Bauwerksbuch ist eine technische Dokumentation eines Gebäudes. Darin werden unter anderem sicherheitsrelevante Bauteile, erforderliche Überprüfungen und deren Intervalle sowie festgestellte Baugebrechen und gegebenenfalls Maßnahmen zu deren Behebung dokumentiert.
Für bestehende Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, muss das Bauwerksbuch bis spätestens 31. Dezember 2027 erstellt und registriert werden. Für Gebäude mit einem Errichtungsjahr ab 1. Jänner 1919 und vor 1. Jänner 1945 gilt die Frist 31. Dezember 2030. Bestimmte Gebäude, etwa sehr kleine Gebäude bis 50 m² bebauter Grundfläche, sind ausgenommen.
Für bestehende Gebäude ab 1945 besteht keine generelle Nachrüstpflicht allein aufgrund ihres Baujahres. Ein Bauwerksbuch kann jedoch insbesondere bei bestimmten Neu-, Zu- und Umbauten erforderlich sein. Außerdem kann die Behörde in begründeten Fällen die Erstellung eines Bauwerksbuches auftragen.
Nein. Das Bauwerksbuch bezieht sich auf das gesamte Gebäude, nicht auf die einzelne Eigentumswohnung. Die Verpflichtung trifft die Eigentümer bzw. Miteigentümer. Ist eine Hausverwaltung bestellt, wird das Bauwerksbuch von dieser elektronisch geführt.
Die Erstellung und die erforderliche Erstüberprüfung müssen durch entsprechend befugte Fachleute erfolgen. Dazu zählen beispielsweise einschlägig befugte Ziviltechniker, Sachverständige oder nach den jeweiligen Berufsvorschriften entsprechend berechtigte Fachpersonen.
Festgestellte Baugebrechen werden im Bauwerksbuch dokumentiert. Zusätzlich ist gegebenenfalls ein Plan zu deren Behebung aufzunehmen. Für Wohnungseigentümer kann das relevant sein, wenn daraus größere Erhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen für das Haus entstehen.
Das Bauwerksbuch kann Käufern zusätzliche Informationen über den technischen Zustand des Gebäudes liefern. Verkäufer sollten daher rechtzeitig bei der Hausverwaltung klären, ob ein Bauwerksbuch vorhanden ist und ob darin relevante Baugebrechen oder geplante Maßnahmen dokumentiert sind.
Eigentümer einer Wohnung in einem vor 1945 errichteten Wiener Gebäude sollten bei ihrer Hausverwaltung nachfragen, ob bereits ein Bauwerksbuch vorhanden ist bzw. wann dessen Erstellung geplant ist. Besonders bei Gebäuden vor 1919 ist die Frist 31. Dezember 2027 zu beachten.